Dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản từ đầu năm 2022 tới nay rất hạn chế, khi cả tín dụng ngân hàng và trái phiếu đều được kiểm soát chặt chẽ. Trong đó, dòng vốn FDI đang được kỳ vọng sẽ “bùng nổ” vào cuối năm.

Diễn biến chính của ba dòng vốn

Hiện nay, tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là những dòng vốn chủ đạo đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, 2 trong 3 dòng vốn này đang có dấu hiệu chảy chậm lại.

Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho hay, tính đến ngày 31/8, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 777.235 tỷ đồng (tính đến 30/6/2022 là 784.575 tỷ đồng).

Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 185.406 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 23,85% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 42.193 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,4% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 37.151 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 35.802 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,6% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 56.403 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 7,25% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 143.452 tỷ đồng, chiếm 18,45% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 77.311 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 9,95% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 199.517 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 25,7% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Đối với kênh trái phiếu, Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Bộ Tài chính cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị trái phiếu phát hành khoảng 323.000 tỷ đồng, trong đó giá trị phát hành của nhóm bất động sản là khoảng 93.000 tỷ đồng, chiếm 28,87% tổng giá trị phát hành trái phiếu.

Bộ Xây dựng cho biết, trong quý III/2022, các nguồn vốn bao gồm nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu dành cho lĩnh vực bất động sản đều gặp khó khăn và có sự sụt giảm so với các quý trước. Một số cá nhân, doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có sai phạm trong hoạt động huy động vốn, trái phiếu, cổ phiếu bị xử lý đã gây ảnh hưởng lớn đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư.

Đồng thời, với việc kiểm soát chặt chẽ thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu nên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để triển khai dự án.

Về nguồn vốn FDI, số liệu thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư được Bộ Xây dựng dẫn lại cho thấy, tính đến ngày 20/9/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt hơn 18,7 tỷ USD, bằng 84,7% so với cùng kỳ năm 2021. Tuy vốn đầu tư đăng ký mới giảm nhưng cả vốn đầu tư điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần vẫn tiếp tục tăng so với cùng kỳ.

Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký (tính đến 20/6/2022 là hơn 3,15 tỷ USD) và tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái (gần 1,8 tỷ USD). 

Bộ Xây dựng cho biết, các tổ chức quốc tế đánh giá Việt Nam vẫn là điểm sáng về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, lượng vốn đầu tư nước ngoài vào các ngành và lĩnh vực bất động sản nói riêng sẽ tiếp tục được cải thiện khi Việt Nam trở lại trạng thái bình thường sau đại dịch Covid-19.

Tìm thêm kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản

Trước bối cảnh 2 dòng vốn quan trọng của thị trường bất động sản là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đều bị kiểm soát chặt và khó khơi thông trong thời gian ngắn, vốn FDI được xem là chiếc “phao cứu sinh”. Nếu so với thời điểm đầu năm 2022 (tính đến ngày 20/1) thì vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản đã tăng gấp 19 lần. 

Nhận định về nguồn vốn mới vào thị trường bất động sản trong khoảng thời gian còn lại của năm 2022, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, việc huy động vốn cổ phiếu rất khó vì thị trường chứng khoán suy giảm mạnh. Ngoài ra, huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp cũng đang giảm bởi các chính sách quản lý chặt chẽ.

Do đó, ông Đinh Thế Hiển khẳng định, chỉ có nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài mới là điểm sáng cho thị trường bất động sản trong giai đoạn cuối năm.

Trong báo cáo mới đây, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, những khó khăn của nền kinh tế vĩ mô như lãi suất tăng và chi phí xây dựng tăng cao đang khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính. Do đó, M&A dường như là giải pháp tốt nhất có thể để đảm bảo dự án được tiếp tục phát triển. Hoạt động M&A sẽ đóng vai trò then chốt để các nhà phát triển trong nước huy động vốn trong thời gian tới.

Ông David Jackson phân tích, các doanh nghiệp trong và ngoài nước có thể liên kết với nhau về tài chính hoặc đơn giản là liên kết đất và tài chính. Có nhiều chủ dự án tại Việt Nam xem đây là giải pháp thích hợp cho tình hình hiện nay thông qua việc chuyển nhượng dự án, hợp tác đầu tư. Thậm chí có thể hợp tác từ lực lượng doanh nghiệp thuộc lĩnh vực, loại hình khác vào bất động sản.

Cũng nói về xu hướng M&A huy động vốn trên thị trường bất động sản, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam nhận định, việc liên kết giữa các nguồn lực tài chính khác nhau giúp cho doanh nghiệp cải thiện năng lực phát triển dự án và thu hút nguồn khách hàng mới do các nhà đầu tư nước ngoài đem lại.

Đối với những công ty niêm yết, điều này sẽ hỗ trợ doanh nghiệp trong việc thu hút vốn nước ngoài trên sàn giao dịch chứng khoán nếu công ty đó có dự án chất lượng. Còn các công ty quy mô nhỏ với năng lực tài chính thấp cần phải có chiến lược tái cấu trúc lại danh mục đầu tư, đảm bảo hoàn thiện các thủ tục pháp lý của dự án.

Dự báo về diễn biến dòng vốn bất động sản trong thời gian tới, bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn JLL Việt Nam cho hay:

Thứ nhất, dòng vốn vay ngân hàng tiếp tục đóng vai trò là nguồn vốn chính dẫn dắt sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước sẽ có những biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn để đảm bảo việc cấp tín dụng được sử dụng cho các dự án đầu tư lành mạnh, hạn chế đầu cơ.

Thứ hai, kênh vốn trái phiếu sẽ ngày càng trở nên quan trọng hơn đối với các doanh nghiệp bất động sản, nhất là trong bối cảnh tín dụng được thắt chặt và nhiều Nghị định mới được ban hành thúc đẩy nguồn huy động vốn thông qua trái phiếu.

Thứ ba, cùng với sự hỗ trợ của Nhà nước và sự phục hồi của thị trường, các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững mạnh sẽ tập trung phát triển mô hình kinh doanh theo chiều sâu, thiết lập dòng vốn tự thân một cách ổn định bền vững hơn nhằm tăng khả năng chịu áp lực trong những thời điểm thị trường khó khăn hoặc thiếu vốn.