Không chỉ nhà ở, “cơn khát” nguồn cung bất động sản logistics cũng đang ở đỉnh điểm. Với nhu cầu và lợi suất thuộc tốp đầu, phân khúc này sẽ là lựa chọn không tồi với các chủ đầu tư có nhu cầu cơ cấu lại sản phẩm trong bối cảnh thị trường diễn biến xấu.

Sau gần 1 năm hoạt động, Knight Frank Việt Nam (trực thuộc Knight Frank – công ty tư vấn bất động sản hàng đầu thế giới có trụ sở chính tại Anh) quyết định mở rộng thêm lĩnh vực bất động sản công nghiệp và logistics, bên cạnh các mảng chủ lực trước đây là thương mại, văn phòng và nhà ở.

Thiếu nguồn cung gay gắt

Bà Hà Đào, Quản lý bộ phận phát triển kinh doanh của Knight Frank Việt Nam, cho biết kể từ khi đặt chân vào thị trường Việt Nam, nhu cầu của khách hàng tìm đến hãng nhờ tư vấn, với ý định đầu tư hoặc tìm thuê nhà kho, nhà xưởng, nhà máy… liên tục tăng hàng chục điểm phần trăm theo tháng.

Ngành logistics của Việt Nam đang có mức tăng trưởng đáng kể do sự phát triển của các lĩnh vực sản xuất và thương mại điện tử. Trong các tháng cuối năm, khi nhu cầu từ thị trường bán lẻ được dự báo tăng bằng lần, càng khiến “cơn khát” nguồn cung nhà xưởng, kho bãi trở nên gay gắt hơn.

Theo Báo cáo về chỉ số logistics thị trường mới nổi do nhà cung cấp dịch vụ vận tải và hậu cần kho vận hàng đầu được Agility công bố năm 2022, Việt Nam đứng thứ 11 trong bảng xếp hạng trong top 50 quốc gia đứng đầu.

Tính riêng lĩnh vực nhà kho, thống kê của Cushman & Wakefield cho thấy bình quân tỷ lệ lấp đầy sản phẩm ở TP.HCM và Hà Nội hai quý đầu năm 2022 đạt mức 91%.

Trong các tháng còn lại, công suất hoạt động ở các nhà kho tại hai thành phố đầu tàu kinh tế cả nước dự kiến có thể lên đến 100% khi các nhà bán lẻ ký hợp đồng thuê ngắn hạn để chuẩn bị cho “mùa gặt” thị trường mua sắm cuối năm.

Đáng nói là trong khi nhu cầu được dự báo tăng vọt, thì nguồn cung nhà xưởng, kho bãi đang ở mức rất thấp. Hiện, tổng nguồn cung nhà kho ở Hà Nội và TP.HCM chỉ đạt lần lượt 705.000 m2 và 180.000 m2. Nguồn cung không thể đáp ứng nhu cầu đang đẩy sức ép cạnh tranh của doanh nghiệp bán lẻ và vận chuyển tăng lên.

Không chỉ dừng lại ở mức độ hiện tại, theo các đơn vị nghiên cứu, sức ép về nguồn cung bất động sản logistics tại Việt nam có thể sẽ tiếp tục gia tăng mạnh trong thời gian tới. Đơn cử, Google và Temasek dự báo Việt Nam sẽ là thị trường thương mại điện tử tăng trưởng nhanh thứ hai tại ASEAN, chỉ sau Indonesia, với tốc độ trung bình 29%/năm đến năm 2025.

Cơ hội cho nhà đầu tư?

Những con số ấn tượng cùng những dự báo đầy triển vọng từ các đơn vị nghiên cứu ở trên cho thấy tiềm năng của bất động sản logistics tại Việt Nam là rất lớn, hoàn toàn có thể trở thành “gà đẻ trứng vàng” cho các chủ đầu tư có tầm nhìn và tiềm lực mạnh.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, các khu công nghiệp và hậu cần kho bãi tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, đang có tỉ lệ lấp đầy cao, có những nơi đạt gần 100%. Nhu cầu sẽ ngày càng lớn trong thời gian tới.

“Việt Nam đang là điểm đến của nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất và hậu cần, đặc biệt trước sự phát triển của ngành thương mại điện tử. Điều này đi đôi với nhu cầu tăng cao về bất động sản logistics chất lượng cao”, ông Matthew Powell nói.

Cùng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, phân tích đặc thù nhà kho chặng cuối cho các doanh nghiệp kinh doanh trực tuyến cần phải có vị trí tốt, gần khu vực đông khách, có sẵn nguồn lao động, bởi người tiêu dùng luôn cần nhận hàng nhanh chóng.

Trong khi đó, các sản phẩm kho, xưởng đang có hiện tại gần như không đáp ứng được những yêu cầu trên. Ở những đô thị trung tâm, phần lớn doanh nghiệp bán lẻ, đơn vị kho vận đều phải lựa chọn mặt bằng nhà phố để làm trụ sở lưu trữ, đóng gói và giao phát hàng hóa.

Theo đó, trong thời gian tới, cùng với gia tăng về số lượng, các nhà đầu tư trong nước cũng cần chú trọng về chất lượng để cạnh tranh với các doanh nghiệp quốc tế vốn được đánh giá rất cao về tiềm lực.

Trước hết, các doanh nghiệp nội cần hoàn thiện các khu nhà xưởng kho bãi đạt tiêu chuẩn về diện tích, xây dựng và áp dụng một hệ thống quản lý, truy xuất đơn hàng thông minh, nhanh chóng và an toàn nhất. Đồng thời, các yếu tố như phòng cháy chữa cháy, sức khỏe người lao động cũng cần được đảm bảo.

Các doanh nghiệp cũng cần tìm những địa điểm có hệ thống hạ tầng giao thông hoàn thiện để đặt nhà máy, kho xưởng. Đảm bảo việc di chuyển hàng hóa đến các cảng/sân bay phục vụ cho hoạt động xuất khẩu hay cung cấp sản phẩm cho thị trường lớn trong nước thuận tiện hơn.

Bên cạnh đó, sản xuất công nghệ cao và công nghiệp sạch đang là xu hướng phát triển của ngành logistics. Các khu xưởng, nhà kho được đầu tư xây dựng cảnh quan, không gian xanh, đồng thời tích hợp hệ thống quản lý thông minh 24/7 sẽ thu hút khách hàng thuộc nhóm cao cấp, tạo ra tỷ suất lợi nhuận cao hơn.

“Khoảng trống của thị trường đang chia đều cơ hội cho cả doanh nghiệp đầu tư và vận hành kho bãi trong nước và quốc tế. Vì vậy, ai nhanh chân hơn và đáp ứng tốt nhu cầu của thị trường hơn sẽ là người chiến thắng”, bà Trang Bùi nhấn mạnh.