Thị trường M&A bất động sản được dự báo sẽ rất sôi động trong năm 2022 và bên mua sẽ làm chủ thị trường khi sở hữu nhiều lợi thế trên bàn đàm phán.

Cơ hội mua hàng giá rẻ

“Khách sạn – khu nghỉ dưỡng dù chìm trong khó khăn vẫn sẽ là phân khúc sôi động bởi hiện là thời điểm phù hợp để xúc tiến mua bán. Người mua có thể mua được tài sản tốt với giá thấp hơn 30-35% so với năm 2019”, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Soho-Vietnam bắt đầu câu chuyện về thị trường M&A bất động sản năm 2022.

Theo ông Cần, sau năm 2021 có phần trầm lắng hơn do dịch bệnh, hoạt động mua bán được đánh giá sẽ bứt phá trong năm 2022 do các điều luật được sửa đổi, tạo cơ chế thông thoáng hơn cho việc triển khai các dự án, làm nguồn cung dồi dào hơn trên thị trường, kích thích các hoạt động chuyển nhượng, hợp tác.

“Bên cạnh đó, việc kiểm soát tốt dịch bệnh và nền lãi suất thấp cũng được xem là yếu tố hỗ trợ quan trọng, bởi cứ khi nào có tiền rẻ thì các hoạt động M&A đều sôi động, các tổ chức có tích lũy tiền lớn sẽ bung ra để mua dự án”, ông Cần nói.

Về khẩu vị nhà đầu tư, ông Cần cho rằng, nhà đầu tư nước ngoài sẵn sàng trả giá cao hơn 10-12% đối với những dự án phù hợp, song trong bối cảnh dịch bệnh, nhà đầu tư trong nước dường như có ưu thế hơn nhờ sự gần gũi về văn hóa kinh doanh và thông tỏ thủ tục pháp lý dự án.

“Dẫu vậy, khẩu vị rủi ro đã giảm đáng kể, nếu như trước đây nhà đầu tư trong nước vẫn chấp những tài sản rủi ro vì giá rẻ, hoặc kỳ vọng sẽ hoàn thiện được thủ tục pháp lý trong thời gian ngắn, thì nay tình trạng ách tắc pháp lý kéo dài đã đánh sập sự kỳ vọng này. Người mua dần trở nên ‘kỹ tính’ hơn, ít hứng thú với những dự án dính đất công hay chưa ‘sạch’ pháp lý”, ông Cần chia sẻ thêm.

Vốn ngoại tích cực

Bà Đỗ Lan Anh, Thành viên Hội đồng đầu tư Quỹ Asia Business Builders, Giám đốc M&A của ABB Merchant Banking cho rằng, đại dịch Covid-19 cũng có những tác động tích cực nhất định lên thói quen làm việc của rất nhiều cơ quan. Việc hạn chế các loại hình lễ hội trên khắp cả nước, cũng như việc hình thành thói quen họp/làm việc online cũng giúp tăng hiệu quả làm việc sau Tết Nhâm Dần theo hướng nhanh hơn các năm trước, trong đó có cả hoạt động M&A.

Về bối cảnh, theo bà Lan Anh, năm 2021 đã chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ của bất động sản, phần lớn do sự thiếu hụt nguồn cung trong một thời gian dài, đặc biệt tại các thành phố lớn. Năm 2022, nguồn cung mới được dự báo sẽ cải thiện khi vướng mắc pháp lý dự án dần được tháo gỡ, song giá cả nhiều phân khúc sẽ vẫn tiếp tục tăng, nhất là bất động sản công nghiệp và văn phòng cho thuê. Việc mở cửa lại các chuyến bay quốc tế, giảm thiểu các thủ tục cách ly sẽ thúc đẩy các dòng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam, bên cạnh sự hồi phục của thị trường du lịch.

Đồng thời, sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường thương mại điện tử trong thời gian giãn cách vừa qua cũng làm nhu cầu thuê kho bãi, hậu cần, mở rộng nhà máy và các trung tâm dữ liệu. Ngoài ra, chiến sự leo thang tại Nga và Ukraine đang kéo dòng tiền từ các kênh đầu tư rủi ro như chứng khoán, tiền điện tử… sang các hàng hóa cơ bản và tài sản mang tính trú ẩn, trong đó có bất động sản.

“Giai đoạn khó khăn nhất đã qua và 2022 sẽ là năm bùng nổ với các hoạt động M&A. Hiện tại, hoạt động M&A được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố như Chính phủ kiên định với chính sách sống chung và thích ứng với dịch bệnh, trong đó có việc mở cửa lại ngành du lịch từ ngày 15/3/2022; Việt Nam vẫn được đánh giá là một trong những điểm đến đầu tư ưu tiên hàng đầu trong khu vực nhờ sự ổn định chính trị; dòng vốn đầu tư thế giới đang rất dồi dào, khi năm 2021 là năm thành công rực rỡ của các quỹ đầu tư mạo hiểm (Private Equity – PE) khi gọi vốn thành công hơn 700.000 tỷ USD, tăng gần 20% so với năm 2020, cũng là mức kỷ lục từ trước tới nay; cùng với đó là sự lạc quan và sức sống của các doanh nghiệp đang tăng cao sau giai đoạn dịch bệnh”, bà Lan Anh chia sẻ thêm.

Cũng theo bà Lan Anh, ngoại trừ các ngành dịch vụ, bán lẻ, khách sạn, du lịch có thể còn cần thêm thời gian hồi phục, các lĩnh vực khác sẽ rất thu hút nhà đầu tư nước ngoài, có thể kể tới đó là dịch vụ tài chính, thương mại điện tử, logistics, sản xuất – chế biến, công nghệ thông tin. Ngoài ra, các ngành có tính chất “phòng thủ” như y tế, giáo dục, năng lượng tái tạo cũng sẽ thu hút tốt dòng vốn đầu tư, đặc biệt với doanh nghiệp ứng dụng các công nghệ mới.

“Các doanh nghiệp Việt Nam đang tìm kiếm nhà đầu tư chiến lược nước ngoài hay nguồn vốn từ các quỹ PE sẽ có nhiều lợi thế trên bàn đàm phán”, bà Lan Anh nhấn mạnh.

Nhiều trợ lực

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, có những nhà đầu tư tin rằng, một chu kỳ tăng trưởng kinh tế mới đang bắt đầu và cần phải “tranh thủ”. Những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, hoặc đơn giản là có nguồn tiền nhàn rỗi đang tích cực tìm kiếm cơ hội trên thị trường M&A bất động sản khi có nhiều yếu tố hỗ trợ như kinh tế đang trên đà hồi phục, hoạt động đầu tư công vào các dự án hạ tầng giao thông lớn được thúc đẩy…

Xét về phân khúc sản phẩm, ông David Jackson đánh giá, nhiều chủ đầu tư đang đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các dự án còn dang dở và tiến hành các chiến lược tiếp thị quy mô lớn, dài hơi. Một số chủ đầu tư có tiềm lực tài chính đẩy mạnh hoạt động M&A để rút ngắn thời gian tạo lập quỹ đất. Những đợt bùng phát dịch Covid-19 đã khiến những chủ đầu tư không đủ tiềm lực phải tạm rời khỏi thị trường, còn lại là những đơn vị có thực lực, sức chống chịu tốt và đã chuẩn bị sẵn nguồn lực để tiếp tục vượt lên. Đây là thời điểm quan trọng mang đến nhiều cơ hội cho họ.

Về tính chất các thương vụ, theo ông David Jackson, nếu các doanh nghiệp nước ngoài có ưu thế về vốn thì các doanh nghiệp trong nước lại rất am hiểu thị trường địa phương, bởi vậy xu hướng hợp tác đang hình thành ngày một rõ ràng khi đây là sự bổ khuyết cần thiết, mang đến lợi ích chung cho các bên tham gia.

Ở một góc nhìn khác, đại diện một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại Hà Nội cho rằng, động thái cơ quan quản lý kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp địa ốc nói riêng, cũng như tiếp tục hạn chế dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản một mặt sẽ khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền, từ đó dẫn đến việc phải “bán lúa non”, chuyển nhượng bớt các dự án, quỹ đất để có dòng tiền hoạt động, nhưng mặt khác cũng là một trợ lực đáng kể để thị trường M&A bất động sản thêm phần sôi động trong năm 2022.