Trong những năm gần đây, thị trường hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) tại Việt Nam đang có xu hướng phát triển mạnh mẽ nhờ vào nguồn vốn đầu tư nước ngoài lớn. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư vẫn e ngại khi tham gia vào thị trường Việt Nam dưới hình thức này do còn vướng phải nhiều rào cản.

Về mặt pháp lý

Chia sẻ tại diễn đàn M&A Việt Nam 2020, ông Vũ Minh Tiến – thành viên HĐQT Tập đoàn An Thịnh cho rằng vấn đề pháp lý là rào cản lớn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia vào thị trường Bất động sản Việt Nam. Đặc biệt, quyền sử dụng là yếu tố quan trọng liên quan tới việc giải phóng mặt bằng. Các dự án Bất động sản chỉ đảm bảo thành công 80% chỉ khi hoàn thiện việc giải phóng mặt bằng, Chính vì phát sinh những rào cản này mà các nhà đầu tư nước ngoài buộc phải hợp tác với các đơn vị tư vấn nội địa để có một chiến lược đầu tư thuận lợi. 

Cùng bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cao cấp Tài chính Tập đoàn Novaland, cũng khẳng định, trong quá trình thực hiện M&A, công ty này cũng gặp nhiều thách thức liên quan tới hệ thống văn bản pháp quy về Bất động sản, triển khai pháp lý dự án.

Công tác thẩm định dự án 

Việc mua bán và sáp nhập là một bước đi quan trọng đối với mỗi doanh nghiệp, do đó, khi đưa ra quyết định đổ vốn vào công tác M&A bất kỳ dự án nào thì các nhà đầu tư sẽ chú trọng công tác thẩm định dự án. 

Ông Tiến chia sẻ “Tôi biết nhiều thương vụ sắp xong quá trình M&A thì bên mua phát hiện bên bán còn nợ đọng đâu đó nghĩa vụ với bên thứ 3, chẳng hạn như nợ thuế, nợ tiền sử dụng đất”. Ông cũng nhấn mạnh rằng các nhà đầu tư nước ngoài cần soát xét kỹ lưỡng hơn, bằng nhiều cách hơn để có được thông tin rõ ràng nhất.

Việc định giá

Một trong những trở ngại khác đối với các doanh nghiệp ngoại muốn thâm nhập thị trường, đó là doanh nghiệp Việt Nam thường muốn bán với giá rất cao, trong khi các nhà đầu tư muốn giá phải sát với thực tế thị trường.

Ông Warrick Cleine, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc KPMG Việt Nam và Campuchia phát biểu trong diễn đàn:“Rào cản lớn nhất chính là định giá khi có nhiều mức giá đưa ra có vẻ khôi hài, có thể tạo ra rào cản lớn ngay từ đầu”. Ông còn lưu ý rằng bên bán cần chú ý tới vấn đề định giá để có những cuộc thương thảo hiệu quả hơn. Nếu đưa ra mức giá quá cao, có thể khiến nhà đầu tư không muốn thương thảo, từ đó bỏ qua cơ hội.

Ông Lim Hua Tiong, Tổng giám đốc Công ty Frasers Property Vietnam cũng lưu ý các nhà đầu tư không nên trả tiền khi thương vụ không được đảm bảo, mặc dù lợi nhuận có thể đạt mức 30 – 40%. “Định giá rất quan trọng nên phải kiên nhẫn. Nếu không sẽ gặp rất nhiều rủi ro bởi thực tế nhiều khi không như dự tính”, ông Lim Hua Tiong nhấn mạnh.

Tranh chấp hậu mua bán sáp nhập 

Các nhà đầu tư nước ngoài có thể sẽ phải đối mặt với những tranh chấp hậu mua bán sáp nhập, cụ thể là các vấn đề về lao động và pháp lý. Đầu tiên là những tranh chấp về lao động. Ở Việt Nam, khi một doanh nghiệp xuất hiện chủ sở hữu mới, người lao động cũ sẽ xốn xao và dẫn đến việc nảy sinh các vấn đề lao động mới. Thứ hai, vấn đề tài chính công nợ. Mặc dù trong quá trình M&A, nhiều nhà đầu tư đã thẩm định kỹ lưỡng, nhưng cũng không lường trước hết được các vấn đề đề trong một thương vụ, luôn có khoảng trống nhất định để lại cho các bên. Chính vì vậy mà nhiều nhà đầu tư vẫn còn e dè khi đổ tiền vào việc M&A các dự án Bất động sản tại Việt Nam.

Liên hệ ngay Western Homes để tìm hiểu thêm các thông tin về M&A Bất động sản tại Việt Nam